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L’exigence au service de votre bien
L’exigence au service de votre bien
Louer quelques nuits à des voyageurs de passage ? Accueillir pendant plusieurs semaines un salarié en mission, une famille en transition ou un professionnel en mobilité ?
Pour un propriétaire, le choix entre location courte et moyenne durée est souvent présenté comme un simple calcul de rentabilité.
La réalité est plus nuancée.
En Île-de-France, deux logements situés à quelques kilomètres de distance peuvent avoir des potentiels locatifs très différents. Localisation, type de bien, accessibilité, demande touristique et professionnelle, saisonnalité, réglementation : de nombreux facteurs entrent en jeu.
La bonne question n’est donc pas seulement :
« Quelle formule peut rapporter le plus ? ». Mais plutôt :
« Quelle stratégie est la plus adaptée à mon logement, à sa localisation et à mes objectifs ? »
Avant de comparer les deux stratégies, encore faut-il bien les distinguer.
La location courte durée concerne généralement des séjours de quelques nuits à quelques semaines.
Les logements sont notamment proposés sur des plateformes comme Airbnb ou Booking et accueillent des profils variés : touristes, familles, professionnels en déplacement, visiteurs venant assister à un événement ou personnes ayant ponctuellement besoin d’un logement équipé.
Le principe repose sur une succession de séjours et sur une tarification qui peut évoluer selon la demande.
Week-ends, vacances scolaires, salons professionnels, événements sportifs ou culturels, saisonnalité : le prix d’une nuitée n’est pas nécessairement le même tout au long de l’année.
La location moyenne durée concerne des séjours plus longs, généralement de plusieurs semaines à plusieurs mois.
Elle répond à d’autres besoins :
Le locataire recherche alors davantage qu’un hébergement pour quelques nuits : il souhaite un logement meublé, confortable et fonctionnel dans lequel il peut réellement s’installer pendant une période déterminée.
C’est probablement l’idée reçue la plus fréquente.
La location courte durée permet souvent d’afficher un revenu brut potentiel supérieur à celui d’une location plus traditionnelle.
Mais comparer uniquement le prix d’une nuitée avec le montant d’un loyer mensuel peut être trompeur.
Pour connaître la performance réelle d’un logement, d’autres éléments doivent être pris en compte :
Un logement loué 150 € la nuit n’est pas nécessairement plus performant qu’un logement occupé plusieurs semaines à un tarif inférieur.
Tout dépend du nombre réel de nuits réservées et des charges supportées.
Le chiffre d’affaires n’est pas la rentabilité.
Et c’est une distinction essentielle.
L’Île-de-France bénéficie d’une demande particulièrement diversifiée.
Paris exerce naturellement une forte attraction touristique, mais les besoins d’hébergement dépassent largement les limites de la capitale.
Les Hauts-de-Seine, les Yvelines et le Val-d’Oise accueillent des sièges sociaux, des quartiers d’affaires, des sites industriels, des établissements d’enseignement, des centres de formation et de nombreux événements professionnels.
À cette demande s’ajoutent les séjours familiaux, les déplacements liés à des événements et les besoins d’hébergement temporaires.
Dans certaines villes et pour certains logements, la location courte durée peut donc offrir plusieurs avantages.
Contrairement à un loyer fixé pour plusieurs mois, le prix des nuitées peut être ajusté.
C’est le principe de la tarification dynamique.
Lorsque la demande augmente, les tarifs peuvent évoluer. À l’inverse, ils peuvent être ajustés pendant les périodes plus calmes afin de favoriser les réservations.
Cette souplesse constitue l’un des principaux leviers de performance de la location courte durée.
À condition, bien sûr, de suivre régulièrement le marché.
La location courte durée permet également au propriétaire de conserver davantage de souplesse dans l’utilisation de son logement.
Selon son projet et la réglementation applicable, il peut prévoir certaines périodes d’indisponibilité ou faire évoluer sa stratégie.
Une maison familiale, un appartement avec extérieur, un logement proche d’une gare ou un bien particulièrement bien équipé peuvent répondre à une demande spécifique.
Mais disposer d’un « beau logement » ne suffit pas.
Pour obtenir de bons résultats, il faut également travailler sa présentation, son positionnement, ses tarifs et la qualité de l’expérience proposée aux voyageurs.
Moins médiatisée que la location saisonnière, la moyenne durée présente pourtant de sérieux atouts, particulièrement en Île-de-France.
Un locataire qui reste plusieurs semaines ou plusieurs mois implique mécaniquement moins d’arrivées et de départs.
Les interventions entre deux séjours sont donc moins fréquentes.
La charge opérationnelle du logement peut s’en trouver réduite.
En courte durée, un excellent mois peut être suivi d’une période moins dynamique.
Avec des séjours plus longs, les revenus peuvent être plus prévisibles pendant la durée d’occupation.
Pour certains propriétaires, cette visibilité est un avantage important.
La région concentre une activité économique considérable.
Salariés en mission, consultants, collaborateurs en formation, cadres en mobilité ou équipes travaillant temporairement sur un projet peuvent avoir besoin de se loger pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois.
L’hôtel n’est pas toujours la solution la plus confortable ou la plus économique pour ces séjours.
Un logement meublé et équipé constitue alors une alternative particulièrement adaptée.
Il n’existe pas de réponse valable pour tous les logements.
Et toute personne qui vous promet le contraire simplifie probablement un peu trop la réalité.
Prenons deux exemples.
Un appartement bien situé à proximité d’un quartier d’affaires, d’une gare et de lieux touristiques peut bénéficier d’une demande régulière en courte durée et d’une capacité à faire évoluer ses tarifs.
À quelques kilomètres de là, un grand logement familial peut rencontrer une demande moins régulière pour des séjours de deux ou trois nuits, mais être particulièrement attractif pour des familles en transition ou des collaborateurs en mobilité pendant plusieurs semaines.
Le premier pourra être plus performant en courte durée.
Le second pourra trouver un meilleur équilibre en moyenne durée.
La stratégie dépend du bien.
À l’échelle de l’Île-de-France, raisonner uniquement par département ou même par ville est insuffisant.
La proximité d’une gare, d’un quartier d’affaires, d’un site touristique, d’un hôpital, d’une école ou d’une grande entreprise peut profondément modifier la demande.
Quelques rues peuvent parfois faire une réelle différence.
Studio, appartement familial et maison ne répondent pas aux mêmes besoins.
La surface, le nombre de chambres, les espaces extérieurs et les équipements influencent directement les profils de voyageurs ou de locataires susceptibles d’être intéressés.
Qui cherche à se loger dans le secteur ?
Des touristes ?
Des familles ?
Des salariés en mission ?
Des étudiants ?
Des personnes en formation ?
La réponse à cette question doit guider le positionnement du logement.
La demande reste-t-elle stable tout au long de l’année ?
Existe-t-il des périodes particulièrement fortes ou, au contraire, plus calmes ?
Une analyse sur douze mois est généralement plus pertinente qu’une estimation réalisée à partir de quelques semaines favorables.
Il est essentiel de ne pas raisonner uniquement en chiffre d’affaires brut.
Pour comparer deux stratégies, il faut analyser ce qu’il reste réellement au propriétaire après les différentes charges liées à l’exploitation du logement.
Cherchez-vous à maximiser le potentiel de revenus ?
À privilégier leur régularité ?
À conserver la possibilité d’utiliser ponctuellement le logement ?
À réduire les rotations ?
La meilleure stratégie dépend également de vos priorités.
Avant toute mise en location, il est indispensable de vérifier la réglementation applicable au logement.
Les règles peuvent notamment dépendre de la commune, du statut de résidence principale ou secondaire, des règles relatives au changement d’usage et du règlement de copropriété.
Une stratégie potentiellement rentable sur le papier n’a aucun intérêt si elle n’est pas compatible avec le cadre réglementaire applicable au bien.
Pas nécessairement.
Et c’est probablement l’un des aspects les plus intéressants du sujet.
Selon le logement, sa localisation, la réglementation applicable et la demande, une stratégie plus souple peut parfois être envisagée.
Certaines périodes de l’année peuvent être favorables aux courts séjours.
D’autres peuvent présenter davantage d’opportunités pour accueillir des personnes en mobilité pendant plusieurs semaines.
L’objectif n’est pas de changer constamment de stratégie au hasard des réservations.
Il s’agit d’analyser le marché et d’adapter le positionnement du logement lorsque cela est pertinent.
La flexibilité peut devenir un véritable levier de performance.
Chez Amaya, nous ne pensons pas que tous les logements doivent être exploités de la même manière.
Nous ne promettons pas non plus qu’une mise en location sur Airbnb suffit à garantir des revenus élevés.
Notre approche commence par l’analyse du bien.
C’est à partir de ces éléments qu’une stratégie cohérente peut être définie.
Location courte durée, moyenne durée ou approche plus flexible : notre rôle est de rechercher la solution la plus pertinente pour chaque logement et de la faire évoluer lorsque le marché le nécessite.
Avant de choisir une stratégie, il est utile d’évaluer concrètement le potentiel de votre logement.
Amaya accompagne les propriétaires dans les Hauts-de-Seine, les Yvelines et le Val-d’Oise pour analyser leur bien, définir son positionnement et construire une stratégie de location adaptée.
Parlons de votre logement et étudions ensemble son potentiel.
La location moyenne durée désigne généralement la location d’un logement meublé pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois. Elle peut notamment répondre aux besoins de personnes en mobilité professionnelle, en formation ou en période de transition.
Cela dépend du logement, de sa localisation, du niveau de demande, du taux d’occupation, des tarifs pratiqués et des charges. La courte durée peut générer davantage de chiffre d’affaires, mais cela ne signifie pas automatiquement une meilleure rentabilité nette.
Selon la situation du logement, la réglementation applicable et le cadre contractuel utilisé, une stratégie associant différentes durées de séjour peut être envisagée. Elle doit toutefois être construite de manière cohérente et respecter les règles applicables.
Les logements confortables, bien équipés et situés à proximité des transports, des quartiers d’affaires, des grandes entreprises ou des centres de formation peuvent notamment répondre à une demande de moyenne durée.
Les logements bénéficiant d’une localisation attractive, d’une bonne accessibilité et d’une demande régulière pour des séjours temporaires peuvent présenter un potentiel intéressant. Les caractéristiques du bien et la concurrence locale doivent cependant être analysées.
