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L’exigence au service de votre bien
L’exigence au service de votre bien
Mis à jour : juillet 2026 • Temps de lecture : 10 minutes
Il n’existe pas de revenu moyen valable pour toutes les locations de courte durée.
Le résultat dépend de votre logement, de son emplacement, de la demande locale, de sa période de disponibilité, de la réglementation applicable et de la manière dont il est présenté, tarifé et exploité.
Un appartement situé à Courbevoie, une maison familiale à Saint-Germain-en-Laye ou une résidence principale à Cergy n’offrent ni les mêmes possibilités, ni les mêmes contraintes, ni le même potentiel de revenus.
Dans ce guide, nous allons vous aider à estimer le potentiel réel de votre bien, comprendre ce qui influence réellement sa rentabilité et déterminer si la location courte durée est la solution la plus pertinente pour votre projet.
La réponse la plus honnête est la suivante :
Une location courte durée rapporte le prix moyen réellement obtenu par nuit, multiplié par le nombre de nuits effectivement réservées.
Le calcul de départ est donc simple : Chiffre d’affaires brut = prix moyen par nuit × nombre de nuits réservées
Mais ce montant ne correspond pas encore au revenu conservé par le propriétaire.
Il faut ensuite tenir compte :
Deux logements affichés au même prix peuvent donc générer des revenus très différents. Et deux logements produisant le même chiffre d’affaires peuvent offrir une rentabilité très différente.
Beaucoup de contenus répondent à la question « combien rapporte un Airbnb ? » par un montant mensuel ou annuel.
Ce chiffre peut sembler rassurant, mais il est rarement suffisant pour prendre une décision.
Une moyenne nationale ne permet pas d’évaluer sérieusement :
Même deux logements situés dans la même commune peuvent obtenir des résultats très différents selon leur rue, leur capacité d’accueil, leur présentation, leur calendrier, leurs équipements ou leur stratégie tarifaire.
Alors plutôt que de répondre à :
Combien rapporte une location courte durée ?
La véritable question est beaucoup plus utile :
Combien votre logement peut-il réellement rapporter, dans votre situation ?
Pour y répondre, il ne suffit pas de multiplier un prix par nuit par un nombre de jours dans l’année.
Il faut d’abord déterminer :
Chez Amaya, nous préférons partir de ces éléments concrets plutôt que d’annoncer un revenu spectaculaire qui ne correspondrait pas nécessairement à la réalité du bien.
L’objectif de ce guide n’est pas de vous faire rêver avec un chiffre.
Il est de vous permettre de prendre une décision éclairée.
L’approche Amaya
Ceci n’est que le premier niveau du calcul.
Pour connaître le résultat du projet, il faut ensuite intégrer les dépenses, la disponibilité réelle et les contraintes applicables au logement.
Nous partons du prix moyen obtenu et du nombre de nuits réservées, puis nous construisons plusieurs scénarios réalistes.
Localisation, demande, capacité, présentation, disponibilité et qualité de l’exploitation peuvent modifier fortement les performances.
Le chiffre d’affaires ne correspond pas au montant réellement conservé par le propriétaire.
Le statut du logement, les règles locales et la copropriété peuvent limiter ou conditionner le projet. Dans certains cas, une location moyenne durée ou un bail mobilité peuvent s’avérer plus adaptés.
Une location moyenne durée, un bail mobilité ou une autre organisation peuvent parfois offrir un meilleur équilibre.
Le calcul de base repose sur deux données :
Prix moyen par nuit × nombre de nuits réservées
Le prix moyen doit correspondre au tarif réellement obtenu après les éventuelles réductions, et non au tarif maximal affiché lors d’un événement exceptionnel.
Le nombre de nuits réservées doit être calculé à partir des nuits réellement ouvertes à la réservation, et non automatiquement sur 365 jours.
Imaginons un logement ouvert à la réservation pendant 300 nuits dans l’année. Dans cet exemple, il est réservé 68 % du temps, soit 204 nuits. Seul le prix moyen par nuit varie.
| Hypothèse | Prix moyen par nuit |
Nuits ouvertes |
Taux d’occupation |
Nuits réservées |
Chiffre d’affaires brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Exemple 1 | 110 € | 300 | 68 % | 204 | 22 440 € |
| Exemple 2 | 135 € | 300 | 68 % | 204 | 27 540 € |
| Exemple 3 | 160 € | 300 | 68 % | 204 | 32 640 € |
Ces chiffres sont présentés à titre de comparaison. Dans cet exemple, nous faisons volontairement varier un seul paramètre : le prix moyen par nuit.
Pourquoi ces exemples ?
Pour faciliter la comparaison, nous faisons varier un seul paramètre : le prix moyen par nuit. Dans la réalité, le nombre de nuits réservées dépend également de nombreux facteurs comme la localisation, l’accessibilité, les équipements, la qualité de l’annonce, la saisonnalité ou encore la stratégie tarifaire. Deux logements affichant un prix moyen similaire peuvent ainsi générer des chiffres d’affaires très différents.
150 € × 365 nuits = 54 750 €
Ce calcul suppose que le logement est disponible toute l’année, réservé chaque nuit au même tarif, sans période creuse, sans usage personnel, sans entretien et sans aucune contrainte.
Il représente un plafond théorique, pas une estimation réaliste.
Pour obtenir une première estimation pertinente, il est préférable de raisonner en quatre étapes :
Nuits ouvertes × taux d’occupation × prix moyen par nuit = chiffre d’affaires brut estimatif
Puis :
Chiffre d’affaires brut − dépenses supportées par le propriétaire = revenu avant fiscalité
Le chiffre d’affaires brut correspond à l’ensemble des recettes générées par les séjours avant déduction des frais, charges et impôts.
Il ne correspond ni au bénéfice ni au revenu net du propriétaire.
Le taux d’occupation représente la part des nuits ouvertes à la réservation qui ont effectivement été réservées.
Taux d’occupation = nuits réservées ÷ nuits ouvertes à la réservation
Un logement réservé 90 nuits sur 120 nuits ouvertes présente un taux d’occupation de 75 %.
Cela ne signifie pas qu’il a été occupé pendant 75 % de l’année.
En savoir plus sur :
Le revenu d’une location courte durée ne dépend pas uniquement du prix du marché.
Il dépend de la capacité du logement à répondre à une demande précise et de la qualité de son exploitation.
Le micro-emplacement désigne l’environnement immédiat du logement : rue, quartier, transports, commerces, nuisances, stationnement et principaux points d’intérêt.
Il permet d’affiner l’analyse au-delà du simple nom de la commune.
La commune constitue un premier niveau d’analyse, mais elle ne suffit pas.
Dans une même ville, les résultats peuvent varier selon :
Un studio, un appartement familial et une maison de plusieurs chambres ne répondent pas aux mêmes demandes.
La capacité ne doit pas être évaluée uniquement à partir du nombre maximal de couchages.
Il faut notamment examiner :
Un canapé convertible peut augmenter la capacité annoncée, mais il ne produit pas nécessairement la même valeur qu’une chambre indépendante.
La demande peut provenir :
Un logement performant n’est donc pas nécessairement celui qui se trouve dans la ville la plus touristique. C’est celui qui répond de manière convaincante à une demande identifiable.
Il faut distinguer :
Une résidence principale louée pendant plusieurs absences ne peut pas être évaluée comme un logement disponible presque toute l’année.
La qualité de l’annonce influence directement :
Les principaux leviers sont :
La demande varie selon :
Une projection annuelle sérieuse ne doit donc pas appliquer mécaniquement le même prix et le même taux d’occupation à chaque mois.
Selon le marché et la cible, certains équipements peuvent renforcer l’attractivité :
Leur intérêt doit être évalué selon les voyageurs recherchés. Une liste d’équipements ne remplace pas un positionnement.
Le même tarif toute l’année ignore :
L’objectif n’est pas d’afficher en permanence le prix le plus élevé.
Il est de trouver le meilleur équilibre entre :
Une annonce bien conçue ne suffit pas.
Le niveau de qualité doit être maintenu :
Des problèmes répétés de propreté, de literie, de bruit ou de communication peuvent diminuer l’attractivité et exercer une pression sur les prix.
Maximiser les revenus ne consiste pas seulement à augmenter le tarif par nuit.
Cela consiste à positionner correctement le logement, ouvrir les périodes pertinentes, attirer les voyageurs adaptés et maintenir une qualité suffisamment constante pour préserver la demande et les avis.
Jusqu’à présent, nous avons parlé du chiffre d’affaires brut que peut générer une location courte durée.
Mais ce chiffre ne correspond pas à ce que conserve réellement le propriétaire.
Avant de parler de rentabilité, il est indispensable de comprendre qu’une partie de ce chiffre d’affaires servira à financer l’exploitation du logement.
Autrement dit :
Un logement qui génère davantage de chiffre d’affaires n’est pas toujours celui qui rapporte le plus à son propriétaire.
C’est pourquoi il est essentiel d’analyser les principales dépenses avant d’évaluer la performance réelle d’un projet.
Ces trois termes sont souvent utilisés comme des synonymes.
En réalité, ils désignent des choses très différentes.
Le chiffre d’affaires brut correspond à l’ensemble des recettes générées par les séjours avant déduction des frais, charges et impôts.
Il ne correspond ni au bénéfice ni au revenu net du propriétaire.
Dans ce guide, le revenu de location courte durée désigne le montant généré par l’exploitation du logement. Il doit toujours être précisé s’il s’agit :
Cette précision est essentielle, car l’expression « revenus Airbnb » est souvent utilisée pour désigner des montants qui ne sont pas calculés de la même manière.
Le revenu correspond au montant qu’il reste après avoir réglé les principales dépenses liées à l’exploitation.
Il dépend notamment :
Le revenu constitue donc un indicateur beaucoup plus représentatif que le simple chiffre d’affaires.
La rentabilité mesure la performance globale d’un investissement.
Elle ne dépend pas uniquement des revenus générés.
Elle tient également compte :
Deux logements générant exactement le même chiffre d’affaires peuvent ainsi présenter des niveaux de rentabilité très différents.
La rentabilité nette tient compte des dépenses intégrées au calcul.
La méthode utilisée doit toujours être précisée, car deux calculs peuvent porter le même nom tout en intégrant des charges différentes.
L’expression calcul de rentabilité Airbnb est couramment utilisée, mais Airbnb n’est qu’un canal de diffusion.
La rentabilité dépend du logement et de l’ensemble de son exploitation, pas seulement de la plateforme sur laquelle il est publié.
Un calcul complet doit donc intégrer :
Deux logements affichant exactement le même chiffre d’affaires peuvent générer des revenus très différents.
Par exemple :
Comparer uniquement le chiffre d’affaires peut donc conduire à des conclusions trompeuses.
Chez Amaya, nous ne nous contentons jamais d’estimer un chiffre d’affaires.
Nous analysons également les principaux coûts d’exploitation afin d’évaluer si la location courte durée constitue réellement le modèle le plus pertinent pour votre logement.
Dans certains cas, un chiffre d’affaires légèrement inférieur peut s’accompagner d’une organisation plus simple, de dépenses mieux maîtrisées et d’un revenu final plus intéressant.
Notre objectif n’est donc pas de rechercher le chiffre le plus élevé, mais le meilleur équilibre entre revenus, contraintes de gestion et pérennité du projet.
Dans ce guide, le revenu de location courte durée désigne le montant généré par l’exploitation du logement. Il doit toujours être précisé s’il s’agit :
Cette précision est essentielle, car l’expression « revenus Airbnb » est souvent utilisée pour désigner des montants qui ne sont pas calculés de la même manière.
Les charges d’exploitation regroupent l’ensemble des dépenses nécessaires au fonctionnement d’une location courte durée.
Elles sont à distinguer des dépenses liées à l’acquisition du bien (achat, financement, travaux importants…) qui interviennent dans le calcul de la rentabilité globale.
Une location courte durée ne se juge jamais uniquement sur son chiffre d’affaires.
Ce qui compte réellement est le revenu qu’elle permet de dégager, au regard des dépenses qu’elle génère et du temps qu’elle demande.
La fiscalité constitue un élément important dans le choix d’un modèle locatif.
Elle évolue régulièrement.
Les informations ci-dessous sont donc présentées à titre pédagogique et devront être vérifiées au regard de la réglementation applicable au moment de votre projet.
En France, les revenus provenant de la location meublée relèvent en principe de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) constituent la catégorie fiscale dans laquelle sont généralement déclarés les revenus issus de la location meublée.
Lorsque les conditions prévues par la réglementation sont réunies, il est possible de relever du régime micro-BIC.
Ce régime simplifié applique un abattement forfaitaire, sans déduction individuelle de chaque dépense.
Régime fiscal simplifié dans lequel un abattement est appliqué sur les recettes lorsque les conditions légales sont remplies.
Le régime réel permet, sous réserve des règles applicables, de prendre en compte certaines charges et certains amortissements.
Son intérêt dépend :
Régime permettant, selon les conditions prévues par la réglementation, de déduire certaines charges et de pratiquer des amortissements.
Les seuils, abattements et modalités d’imposition peuvent évoluer au fil des réformes.
Pour cette raison, Amaya ne réalise pas de conseil fiscal.
Nous recommandons systématiquement de vérifier les règles en vigueur auprès de l’administration fiscale ou d’un expert-comptable.
Les informations présentées dans cet article ont une vocation pédagogique et ne remplacent pas un conseil personnalisé.
Après avoir estimé le potentiel de revenus d’un logement et compris les principales dépenses à anticiper, une question essentielle demeure :
Votre logement est-il réellement adapté à la location courte durée ?
La réponse n’est pas toujours évidente.
Un logement peut présenter un excellent potentiel de revenus sur le papier, tout en étant peu adapté à ce mode d’exploitation en raison de sa réglementation, de sa localisation, de sa configuration ou des objectifs de son propriétaire.
À l’inverse, certains logements affichant un chiffre d’affaires plus modeste offrent une exploitation plus simple, plus sereine et finalement plus intéressante sur le long terme.
C’est pourquoi, chez Amaya, nous ne commençons jamais par demander combien votre logement pourrait rapporter.
Nous cherchons d’abord à vérifier si la location courte durée constitue réellement le modèle le plus pertinent pour votre projet.
Deux logements générant un chiffre d’affaires comparable peuvent nécessiter des niveaux d’implication très différents.
Avant toute décision, plusieurs éléments doivent être étudiés dans leur ensemble.
La première question consiste à déterminer la nature du bien.
S’agit-il :
Cette distinction est essentielle, car les règles applicables peuvent être très différentes selon la situation.
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par son propriétaire ou son occupant, sauf exceptions prévues par la réglementation.
Sa location en courte durée obéit à des règles spécifiques qui diffèrent de celles applicables à une résidence secondaire.
Lire l’article : La loi Le Meur et location courte durée : ce qui change en 2027
Toutes les communes ne fonctionnent pas de la même manière.
Selon la localisation du logement, il peut être nécessaire de réaliser certaines démarches administratives ou de respecter des règles particulières.
Dans certaines villes, des dispositifs comme le changement d’usage ou l’obtention d’un numéro d’enregistrement peuvent être exigés avant de proposer un logement en location courte durée.
Le règlement de copropriété peut également prévoir certaines restrictions qu’il convient de vérifier avant tout lancement.
C’est pourquoi une étude réglementaire constitue toujours une étape préalable.
Elle permet d’éviter de construire un projet qui ne pourrait finalement pas être exploité dans les conditions envisagées.
Dans certaines communes, transformer un logement destiné à l’habitation en meublé touristique peut nécessiter une autorisation spécifique. Les conditions varient selon la commune concernée.
Au-delà de la réglementation, le logement lui-même influence fortement son potentiel.
Parmi les éléments étudiés figurent notamment :
Ces critères ne déterminent pas uniquement le prix moyen par nuit.
Ils influencent également le profil des voyageurs susceptibles de réserver le logement et la facilité avec laquelle il pourra être exploité.
Un projet réussi est avant tout un projet adapté à son propriétaire.
Cherchez-vous principalement à :
La réponse à ces questions influence directement le modèle d’exploitation à privilégier.
Une solution parfaitement adaptée à un propriétaire peut ne pas convenir à un autre.
La location courte durée implique une organisation régulière :
Certains propriétaires souhaitent tout gérer eux-mêmes.
D’autres préfèrent déléguer tout ou partie de ces missions afin de gagner du temps ou de sécuriser l’exploitation.
Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise approche.
L’important est qu’elle corresponde à vos attentes.
Avant de recommander la location courte durée, nous analysons toujours le projet dans son ensemble.
Nous étudions notamment :
✓ la faisabilité réglementaire ;
✓ le potentiel commercial du logement ;
✓ les caractéristiques du marché local ;
✓ les objectifs du propriétaire ;
✓ les contraintes d’exploitation ;
✓ les alternatives éventuellement plus adaptées.
Notre objectif n’est pas de démontrer que la location courte durée est toujours la meilleure solution.
Notre objectif est de vous aider à choisir celle qui sera la plus pertinente pour votre logement et pour votre projet.
Après avoir étudié le potentiel de revenus, les principales dépenses et la faisabilité du projet, une dernière question mérite d’être posée :
La location courte durée est-elle réellement la meilleure solution pour votre logement ?
La réponse dépend de nombreux facteurs.
Dans certaines situations, elle représente effectivement le modèle le plus performant.
Dans d’autres, une location moyenne durée, un bail mobilité ou même une location longue durée peuvent offrir un meilleur équilibre entre revenus, simplicité de gestion et sécurité.
Le bon choix n’est donc pas celui qui promet le chiffre d’affaires le plus élevé.
C’est celui qui répond le mieux à votre projet.
La location courte durée présente de nombreux avantages :
Mais elle implique également :
Elle ne constitue donc pas automatiquement la meilleure solution pour tous les propriétaires.
La location courte durée est généralement intéressante lorsque plusieurs conditions sont réunies :
✓ le logement bénéficie d’une demande suffisante ;
✓ la réglementation locale permet son exploitation ;
✓ le propriétaire souhaite optimiser son potentiel de revenus ;
✓ le logement est régulièrement disponible ;
✓ les contraintes de gestion sont acceptées ou déléguées.
Dans ces situations, elle peut constituer une excellente stratégie patrimoniale.
À l’inverse, d’autres modes d’exploitation peuvent parfois mieux répondre aux objectifs du propriétaire.
Elle répond aux besoins de personnes en mobilité temporaire :
Elle réduit généralement le nombre de rotations tout en conservant davantage de souplesse qu’une location classique.
À approfondir : Location courte ou moyenne durée : quel modèle choisir ?
Le bail mobilité est un contrat spécifique destiné à certains profils de locataires (étudiants, salariés en mission, personnes en formation, etc.) pour une durée limitée.
Il peut représenter une solution intéressante lorsque la réglementation locale rend la location touristique plus complexe ou lorsque le propriétaire recherche une exploitation plus simple.
À approfondir :Comprendre le bail mobilité : fonctionnement, conditions et avantages.
Dans certains cas, une location classique peut offrir davantage de stabilité.
Elle convient notamment aux propriétaires qui souhaitent :
Même si le potentiel de revenus peut être différent, ce modèle reste parfois le plus cohérent selon les attentes du propriétaire.
Avant d’arrêter un modèle d’exploitation, il est utile de se poser quelques questions simples.
Les réponses à ces questions permettent souvent d’orienter naturellement le choix du modèle le plus adapté.
Chez Amaya, nous ne proposons pas systématiquement la location courte durée.
Nous analysons chaque projet dans son ensemble afin d’identifier la solution la plus pertinente.
Notre rôle est de vous aider à prendre une décision éclairée, en tenant compte de votre logement, de vos objectifs, de la réglementation et des réalités du marché.
Nous pouvons vous aider à comparer les différentes options.
Lors d'un premier échange, nous analysons notamment :
✓ votre logement ;
✓ votre commune ;
✓ la réglementation applicable ;
✓ vos objectifs ;
✓ les différents scénarios envisageables.
Puis nous vous expliquons les avantages et les limites de chacun, afin que vous puissiez prendre votre décision en toute connaissance de cause.
À l’inverse, d’autres modes d’exploitation peuvent parfois mieux répondre aux objectifs du propriétaire.
Vous hésitez entre location courte durée, moyenne durée ou une autre stratégie ?
Nous analysons votre projet, les contraintes réglementaires et le potentiel réel de votre logement afin de vous proposer la solution la plus cohérente.
Vous souhaitez en savoir plus sur nos accompagnements dans les 92, 78, 95, 16ème arr et 17ème arr ?
Il n’existe pas de montant unique applicable à tous les logements.
Les revenus dépendent notamment :
Deux logements situés dans une même commune peuvent ainsi générer des chiffres d’affaires très différents.
Avant toute décision, il est préférable de réaliser une estimation personnalisée prenant en compte l’ensemble de ces paramètres.
Il n’existe pas de seuil universel.
Un taux d’occupation doit toujours être interprété en tenant compte :
Par exemple, un logement affichant un taux d’occupation légèrement inférieur mais un prix moyen plus élevé peut générer un chiffre d’affaires supérieur à celui d’un logement réservé plus souvent mais à un tarif plus faible.
L’objectif n’est donc pas d’obtenir le taux d’occupation le plus élevé possible, mais de trouver le meilleur équilibre entre remplissage et prix moyen.
Dans de nombreux cas, la location courte durée peut permettre d’optimiser les revenus d’un logement, tout en offrant davantage de flexibilité au propriétaire.
Elle permet notamment de :
Cependant, ses performances dépendent de nombreux facteurs : la localisation du logement, la réglementation applicable, la demande locale, les caractéristiques du bien et le niveau de qualité de son exploitation.
Dans certaines situations, une location moyenne durée ou une location longue durée peut constituer une alternative plus pertinente, notamment lorsque les objectifs du propriétaire ou les contraintes du logement s’y prêtent davantage.
L’enjeu n’est donc pas d’opposer ces différents modèles, mais d’identifier celui qui offrira le meilleur équilibre entre revenus, simplicité de gestion et objectifs patrimoniaux.
Le ménage est souvent facturé séparément au voyageur.
Cependant, cette somme ne constitue pas un revenu supplémentaire pour le propriétaire.
Elle permet généralement de financer tout ou partie des prestations nécessaires entre deux séjours :
Le coût réel de ces opérations doit donc être pris en compte dans l’analyse globale des dépenses.
Oui.
En France, les revenus provenant d’une location meublée relèvent en principe de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Selon la situation du propriétaire et les règles en vigueur, plusieurs régimes fiscaux peuvent être applicables, notamment le micro-BIC ou le régime réel.
Ces règles évoluant régulièrement, il est recommandé de vérifier le régime applicable auprès de l’administration fiscale ou d’un professionnel qualifié.
Cette analyse ne repose pas uniquement sur une estimation de revenus.
Il convient notamment d’étudier :
L’ensemble de ces éléments permet de déterminer si la location courte durée constitue réellement le modèle le plus pertinent.
Le ménage est réalisé par des professionnels sélectionnés et formés aux process Amaya. Les interventions sont coordonnées et font l’objet de contrôles réguliers. Son coût est affiché séparément et payé par le voyageur.
L’accompagnement principal est proposé avec une commission de 25 % calculée selon les conditions détaillées sur la page Tarifs. Le ménage est facturé séparément au voyageur. Certaines prestations de préparation ou de valorisation peuvent faire l’objet d’un devis complémentaire.
Non. Nous étudions la localisation, le type de bien, son état, ses équipements, son potentiel de valorisation, la demande locale, la faisabilité du projet et les objectifs du propriétaire. Nous préférons décliner un projet plutôt que de formuler une promesse irréaliste.
Plusieurs facteurs jouent un rôle important :
Ce sont généralement la combinaison de ces critères, plus que chacun pris isolément, qui explique les différences de revenus entre deux logements comparables.
Tout dépend du temps que vous souhaitez consacrer à votre logement et du niveau d’accompagnement recherché.
Une conciergerie peut notamment prendre en charge :
Au-delà du gain de temps, un accompagnement professionnel peut contribuer à maintenir une qualité de service constante et à optimiser durablement l’exploitation du logement.
L’essentiel est de choisir un accompagnement adapté à votre projet et à vos objectifs.
Amaya Homes
Une visite, une estimation et un point réglementaire si votre bien est situé dans le 92 — sans engagement.
Avec quelqu’un qui voit ce que votre lieu a d’unique.
